Учебники

Главная страница


Банковское дело
Государственное управление
Культурология
Журналистика
Международная экономика
Менеджмент
Туризм
Философия
История экономики
Этика и эстетика


4.3. Особенности планирования инвестиций при создании недвижимости (новое строительство)

  Объектом инвестирования может быть приносящая доход недвижимость:
  • жилые дома, возводимые с целью их последующей продажи или сдачи в аренду;
  • офисные здания, возводимые с целью их последующей сдачи в аренду;
  • различные здания функционального назначения (гаражи, магазины, склады, гостиницы, здания универсального назначения и др.), возводимые с целью последующей сдачи их в аренду или эксплуатации их для извлечения дохода.
  Технико-экономическому обоснованию, составлению бизнес-планов на осуществление такого рода инвестиционных проектов должны предшествовать всесторонние маркетинговые исследования. Результаты маркетинговых исследований являются той основой, на которой будет построено технико-экономическое обоснование инвестиций, направляемых на создание недвижимости. Слишком велика цена ошибки в прогнозе спроса на создаваемую продукцию: непроданные в дальнейшем и не сданные в аренду здания приведут к большим издержкам, омертвлению капитала, финансовым затруднениям инвестора.
  Основные направления маркетинговых исследований следующие: исследование рынка; исследование потребителей; исследование конкурентов; исследование товаров; исследование цены; исследование товародвижения и продаж; исследование стимулирование сбыта и рекламы; исследование внутренней среды инвестора.
  Перечисленные направления относятся ко всем маркетинговым исследованиям независимо от рынков и товаров. Маркетинговые исследования, проводимые применительно к рынкам недвижимости, имеют свои особенности.
  1. Исследование рынков. Исследуются первичные и вторичные рынки недвижимости. На первичных рынках функционируют покупатели (инвесторы), которые покупают (у продавцов) услуги по созданию недвижимости. Продавцами услуг являются подрядные организации (строительные, проектные, поставщики). На вторичных рынках недвижимость продается в качестве товара, предлагается вся недвижимость или часть ее или права на нее. На вторичных рынках могут продаваться услуги: предоставление квартир, недвижимости или ее части в аренду.
  Кроме названных рынков исследуются рынки услуг, предоставляемых в процессе эксплуатации недвижимости: услуги мастерских, гостиниц, по хранению материалов (склады) и т.д.
  Объектами рыночного исследования являются тенденции и процессы развития рынка, включая анализ изменения экономических, научно-технических, демографических, экологических, законодательных и других факторов. Исследуются также: структура и география рынка, его емкость, динамика продаж, состояние конкуренции, сложившаяся конъюнктура, возможности и риски.
  Результатами исследования рынка являются прогнозы его развития, сложившаяся конъюнктура, выявление ключевых факторов успеха.
  Определяются наиболее эффективные способы ведения конкурентной политики и возможности выхода на новые рынки (как правило, региональные), осуществляется сегментация рынков.
  2. Исследование потребителей. На первичных рынках недвижимости потребителями продукции (услуг) являются инвесторы, на вторичных рынках - физические лица (квартиры, дома, продаваемые или сдаваемые в аренду), юридические лица (предприятия, фирмы, компании и т.д.). Потребителями на рынках услуг, предоставляемых в процессе эксплуатации созданной недвижимости, являются как физические, так и юридические лица (организации).
  При исследовании потребителей - физических лиц изучаются их доходы, социальное положение, половозрастная структура, образование и др.
  В качестве объектов могут выступать как индивидуальные потребители, домашние хозяйства, семьи, потребители - организации. Предметом исследования является мотивация потребительского поведения на рынке и определяющие ее факторы.
  Изучается структура потребления, обеспеченность товарами, тенденции покупательского спроса и др. Цель такого исследования - сегментация потребителей, выбор целевых сегментов рынка.
  3. Исследование конкурентов. Основная задача исследования конкурентов, функционирующих на перечисленных видах рынков, заключается в получении необходимых данных для обеспечения конкурентного преимущества на рынке и в нахождении возможности сотрудничества и кооперации с возможными конкурентами. С этой целью анализируются сильные и слабые стороны конкурентов, изучается занимаемая ими доля рынка, реакция потребителей на маркетинговые средства конкурентов и др.
  Результатом таких исследований становится выбор путей и возможностей достижения наиболее выгодного положения на рынке относительно конкурентов (лидерство, следование за лидером, избежание конкуренции), определение активных и пассивных стратегий обеспечения ими ценового преимущества или преимущества за счет качества предлагаемых товаров. Поскольку на первичном рынке недвижимости инвестор выступает в роли покупателя услуг подрядных организаций, знание конкурентной ситуации на этом рынке позволит ему в дальнейшем наиболее удачно (с выгодой для себя) купить эти услуги на подрядных торгах или в процессе прямых переговоров.
  4. Исследование товаров. В качестве товара на рынках недвижимости и услуг выступают:
  а) строительная продукция;
  б) недвижимость или права на нее;
  в) услуги (в виде аренды недвижимости);
  г) услуги, предоставляемые в процессе эксплуатации недвижимости инвестором.
  Объектами исследования являются потребительские свойства товаров-аналогов, товаров-конкурентов; реакция потребителей на новые товары; уровень сервиса, соответствие продукции законодательным нормам и правилам, перспективные требования покупателей.
  Результаты исследования дают возможность инвестору определять собственный товар, определять его свойства в соответствии с требованиями покупателей.
  5. Исследование цены. Исследуются рыночная стоимость недвижимости на первичном рынке (стоимость создания), стоимость недвижимости или прав ни нее на вторичном рынке, стоимость арендной платы жилья, нежилых помещений, недвижимости и стоимость услуг, предоставляемых в процессе эксплуатации созданной недвижимости. В качестве объектов исследования выступают затраты (инвестиционные затраты) и продажные издержки - при продаже недвижимости или прав на нее, эксплуатационные (операционные) затраты - при сдаче недвижимости в аренду и эксплуатационные затраты при предоставлении услуг.
  В результате проведенных исследований выбираются наиболее эффективные соотношения "затраты-цены" и "цены - прибыль".
  6. Исследование товародвижения и продаж. Исследование преследует цель - определить наиболее эффективные пути, способы и средства продажи товара и услуг (через посредников, аукционы, прямые продажи и т.д.).
  7. Исследование стимулирования сбыта и рекламы. Исследование имеет цель выявить, как, когда и с помощью каких средств лучше продать недвижимость, сдать ее в аренду или предоставить услуги.
  В качестве объектов доследования выступают поведение посредников (риэлторских фирм), покупателей, эффективность рекламы, отношение потребительской общественности, контакты с покупателями.
  Результаты исследований позволяют выработать политику взаимоотношения с покупателями, создать благоприятное отношение к инвестору, его товарам; определить методы формирования спроса, воздействия на посредников; повысить эффективность коммуникационных связей, в том числе рекламы.
  8. Исследование внутренней среды предприятия. Исследование ставит целью определение реального уровня конкурентоспособности как инвестора, так и его товара и как он способен наиболее быстро адаптироваться к динамично развивающимся факторам внешней среды.
  Бизнес-план осуществления инвестиционного проекта может иметь те же разделы, что и бизнес-план при инвестициях в реальные активы предприятия с различной степенью детализации разделов.
  Необходимо подробнее остановиться на особенностях составления бизнес-плана при инвестициях в приносящую доход недвижимость, которую в дальнейшем инвестор предполагает продать или сдать в аренду. Предприятие может заняться и таким бизнесом, если в концепции развития его предусмотрена диверсификация деятельности. Ситуация может повториться: предприятию (инвестору) может не хватить денежных средств и он вынужден обратиться либо к кредитору, либо к другому инвестору. Поэтому, чтобы убедить их в целесообразности предоставления средств, необходимо достаточно аргументировано составить разделы бизнес- плана.
  Как уже отмечалось, наиболее ответственным в бизнес-плане является определение объема продаж, в действительности же, это даже прогноз не объема продаж, а прогноз продажи созданной недвижимости и прогноз действительного валового дохода, получаемого от сдачи недвижимости в аренду.
  Не менее ответственным является и раздел, рассматривающий процесс создания недвижимости, поскольку в нем участвуют инвестор, заказчики и подрядчики, поэтому риск, связанный с деятельностью участвующих субъектов увеличивается. Бизнес-план должен предусматривать действия инвестора, снижающие этот риск.
  Бизнес-план, разрабатываемый на создание недвижимости, может состоять из следующих разделов.
  1) Резюме.
  2) Сведения о предприятии, застройщике.
  3) Сведения об участвующих субъектах.
  4) Цели и задачи бизнес-плана.
  5) Основные характеристики недвижимости и виды услуг.
  6) Рынок недвижимости.
  7) Организация строительства.
  8) Оценка рисков.
  9) Финансовый план.
  10) Показатели проекта.
  1. Резюме. В этом разделе излагается краткое содержание разделов бизнес-плана. Структура, состав раздела аналогичны структуре и составу раздела, составляемому при проектировании бизнес-плана на осуществление инвестиций в реальные активы предприятия.
  2. Сведения о предприятии-застройщике. Застройщик - это предприятие-инвестор, осуществляющее инвестиции в недвижимость на собственные средства, с использованием привлеченных средств, заемных и централизованных. Сведения о предприятии имеют тот же состав, что и в п. 4.2.
  3. Сведения об участвующих субъектах. Участвующие субъекты - это проектировщик, генподрядчик, субподрядчики, поставщики. Если они уже определены, то приводится их краткая характеристика:
  а) наименование, место регистрации;
  б) организационно-правовая форма;
  в) характеристика предлагаемых услуг; (например, проектирование; проведение изыскательских работ; производство общестроительных работ; производство специальных работ и т.д.);
  г) мощность предприятий: (объем выполняемых работ как в денежном, так и в натуральном выражении, численность рабочих, их квалификационный состав, наличие машин и оборудования);
  д) характеристика рынков, на которых они работают;
  е) ориентировочные стоимости их услуг (укрупнено);
  д) их имидж, деловая репутация;
  е) перечень основных объектов, которые были построены с их участием и другие сведения. Если участвующие субъекты еще не определены, то описываются методы поиска: метод прямых переговоров; метод организации подрядных торгов. Кратко характеризуются условия проведения тендера.
  4. Цели и задачи бизнес-плана. Подробно указываются цели и задачи бизнес-плана (п. 4.2).
  5. Основные характеристики недвижимости. Приводится краткая характеристика объекта недвижимости:
  а) назначение;
  б) место расположения;
  в) характеристика площадки;
  г) транспортная доступность, инфраструктура;
  д) краткое описание объемно-планировочного решения здания (сооружения);
  е) архитектурная выразительность (фасадов, интерьеров);
  ж) конструктивное решение здания (сооружения);
  з) используемые конструкции, материалы стен, перекрытий, покрытий и т.д.;
  и) отделка помещений (стен, полов, потолков и др.) и другие сведения;
  к) основные показатели (показатели приводятся в зависимости от типа зданий).
  6. Рынок недвижимости. Характеризуется рынок недвижимости (вторичный), на котором недвижимость продается и рынок, на котором недвижимость сдается в аренду. Характеризуя рынок недвижимости необходимо ответить на следующие вопросы:
  а) кто основные покупатели недвижимости и арендаторы (наймополучатели);
  б) какова может быть выручка от продажи и арендная плата;
  в) кто является основными конкурентами; объем продаваемой ими недвижимости и сдаваемой в аренду недвижимости и их доходы от продажи и от аренды;
  г) каковая продукция конкурентов, каково качество их недвижимости;
  д) по какой цене конкуренты продают недвижимость, их ценовая политика и другие сведения.
  7. Организация строительства. Описывается основные принципы организации возведения объектов недвижимости, примерно в такой последовательности:
  а) предконтрактная подготовка;
  б) подписание контракта на проведение проектно-изыскательских работ, либо на основе результатов конкурса, либо в результате прямых переговоров;
  в) проектирование;
  г) проведение подрядных торгов либо прямых переговоров; подписание контрактов (на строительство, на поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования, мебели);
  д) подготовка строительной площадки;
  е) технологическое проектирование;
  ж) строительство, взаимоувязка строительных процессов с проектированием;
  з) организация поставок (материально-технического обеспечения);
  и) контроль качества выполнения работ;
  к) процедура сдачи объекта в эксплуатацию;
  л) гарантийное обслуживание.
  8. Оценка рисков. Анализируются риски: финансовые, деловые как предприятия- застройщика, так и участвующих субъектов. Некоторые риски могут быть уменьшены путем страхования их (финансовые риски и строительно-монтажные риски, и риски при поставках). С учетом оставшихся рисков анализируются: наиболее неблагоприятная ситуация и наиболее вероятная ситуация. По каждой из этих ситуаций, а они складываются при строительстве и продаже недвижимости (или сдаче ее в аренду), определяют инвестиционные издержки, выручку при продаже (или действительный валовой доход). При выявлении этих ситуаций желательно применить методы экспертных оценок.
  Оценка рисков должна убедить будущих кредиторов и инвесторов (входящих в долю) в тщательной проработке этого раздела и целесообразности выделения средств.
  9. Финансовый план. Состав финансового плана см. п. 4.2.
  10. Показатели проекта. Состав показателей см. п. 4.2.

 
© www.textb.net