Учебники

Главная страница


Банковское дело
Государственное управление
Культурология
Журналистика
Международная экономика
Менеджмент
Туризм
Философия
История экономики
Этика и эстетика


12.4. Региональные программы ипотечного кредитования

  В настоящее время в ряде городов и регионов (Москва, Оренбург, Саров, Рязань, Удмуртская Республика, Республика Башкортостан, Самарская, Саратовская, Нижегородская, Иркутская области и др.) предприняты попытки реализовать собственные жилищные программы. Для реализации программ в рамках региональных и местных бюджетов выделяются средства для кредитования граждан на цели приобретения или строительства жилья. Заинтересованность региональных и местных администраций в жилищных программах объясняется рядом причин:
  • желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств;
  • стремлением оживить строительный сектор путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных ресурсов;
  • поиском дополнительных форм финансирования жилья для граждан при отсутствии достаточного предложения со стороны банковского сектора.
  Бюджетные средства, выделенные для финансовой поддержки жилищных программ, используются различными способами. Одной из наиболее распространенных форм до недавнего времени было использование бюджетных средств для субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными в рамках программы банками. В этом случае средства программы используются для компенсации банкам разницы между рыночной стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков. На этой основе были построены жилищные программы в Удмуртии, Нижнем Новгороде и некоторых других городах и регионах.
  Самарская область
  В Самаре в области жилищного кредитования активно работает Самарский областной Фонд жилья и ипотеки, зарегистрированный 28 января 2000 года. Учредителем фонда выступила администрация Самарской области. На начальном этапе развития основным источником финансирования системы ипотечного кредитования в регионе стали средства областного бюджета. В соответствии с принятыми нормативно-правовыми документами, определяя- ющими порядок предоставления ипотечных кредитов, основными условиями являются: сроки кредитования до 25 лет (в основном кредиты выданы на срок от 3 до 15 лет); процентная ставка - 15% годовых в рублях; обеспечение кредита - приобретаемое за счет этого кредита жилье. Кредит предоставляется для приобретения жилья на вторичном рынке, а также для участия в долевом строительстве нового жилья, реконструкции старого. Средний размер кредита на покупку жилья на вторичном рынке составил около 225 тыс. руб. Права кредитора, являющегося залогодержателем по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по смешанному договору купли-продажи и ипотеки, удостоверяются закладной. Первичный кредитор по кредитному договору на приобретение жилья - банк, с которым фонд заключил договор. Кредит предоставляется при условии достаточной платежеспособности заемщика и членов его семьи, которая определяется на основании справок о доходах с места работы. При этом коэффициент отношения платежа по кредиту к среднемесячному чистому доходу заемщика (включая доходы созаемщика) не должен превышать 30%. Кредит предоставляется заемщику при условии обязательного вложения им собственных средств в размере не менее 15% от стоимости приобретаемого жилья. В настоящее время в Самарской области подготовлена эмиссия облигаций с целью привлечения средств инвесторов для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов. Для организации системы рефинансирования ипотечных кредитов в 2002 году было учреждено Самарское ипотечное агентство. По состоянию на конец марта 2003 года фонд выдал 870 кредитов на общую сумму 217 млн. руб., из них на покупку жилья на первичном рынке - 188, на вторичном рынке - 428, на обустройство - 254. Кредиты предоставлены на покупку жилья общей площадью 36 тыс. кв. м.
  Кроме того, фонд заключил договор с АИЖК, в соответствии с которым были проданы первые 16 закладных.
  Иркутская область
  Опыт Иркутской области по созданию вторичного рынка ипотечных кредитов представляется весьма перспективным. В 1999 году было зарегистрировано ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство», единственный акционер которого - государство в лице Фонда имущества Иркутской области. Уставный капитал агентства, главным партнером которого является кредитный потребительский союз «Рост», составил 26 млн. руб. Основными видами деятельности агентства должны стать приобретение закладных и выпуск облигаций, обеспеченных пулом закладных. В соответствии с действующей схемой кредитное учреждение предоставляет населению ипотечные займы на приобретение жилья под 10-12% годовых в валютном исчислении сроком до 10 лет. Кредиты предоставляются на условиях, принятых агентством. Обеспечением кредита выступает залог приобретаемого жилья. Кредитная организация оформляет закладную в Департаменте Иркутской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Далее агентство покупает закладную, формирует пул закладных и выпускает облигации, обеспеченные этим пулом. Облигации реализуются инвесторам, а полученные средства направляются на рефинансирование следующей партии кредитов. По мере отработки схем кредитования, повышения надежности кредитов будет расти привлекательность для инвесторов данных облигаций, а также будут расширяться возможности рефинансирования кредитов. На начало 2003 года было выдано 77 кредитов на сумму 22 894 тыс. руб., оформлена 21 закладная на сумму 5300 тыс. руб. В октябре 2001 года агентство выпустило облигаций на сумму 5 тыс. руб. сроком на 10 лет (5% годовых в валюте).
  «Иркутская ипотека» - это замкнутая финансовая система, позволяющая с высокой степенью эффективности выдавать ипотечные кредиты (займы) одной части населения за счет привлечения свободных денежных сбережений другой его части. Таким образом, основной принцип, положенный в основу реализации системы ипотечного кредитования в Иркутске, - «население кредитует население» - позволяет создать устойчивую финансовую систему. Система ипотечного кредитования, как и любая другая система, состоит из взаимосвязанных, слаженно работающих элементов. Чтобы система работала эффективно и устойчиво, необходимо обеспечить заинтересованность всех участников процесса ипотечного кредитования. Для заемщика - платежи по ипотечному кредиту (займу) должны быть доступны и посильны. Для инвестора в ипотечные ценные бумаги - инвестиции должны быть надежны и доходны. Для ипотечного агентства - система должна быть устойчивой за счет минимизации системных рисков. Рассмотрим, каким образом достигается заинтересованность каждого участника в «иркутском варианте» системы ипотечного кредитования. Во-первых, с целью привлечения дешевых финансовых ресурсов были заменены «дорогие» коммерческие банки на «дешевые» кредитные потребительские союзы, не снижая при этом качества обслуживания.
  ИРИА основной упор при поиске «длинных» и «дешевых» денег делает на доход и собственные накопления населения Иркутской области. По оценкам специалистов ИРИА в сравнение с данными по Иркутской области с общероссийскими данными показало, что по Сибирскому округу цифры практически одни и те же. Итак, структура ежемесячных затрат бюджета семьи выглядит следующим образом: порядка 60% - это потребительские расходы, потом - обязательные платежи, а порядка 22-23% - накопления. Из этих 22% примерно 5,5% идет на покупку валюты. Вклады и покупка ценных бумаг занимают 4 с небольшим процента, и около 15% вообще ни во что не превращаются. А эта сумма равна двум областным бюджетам. В Иркутской области проживает - меньше 3 миллионов человек. Тем не менее население сберегает в год около 650 миллионов долларов в разных видах. Это как раз те самые «длинные» деньги, которые, находясь на руках и никуда не вложенные, обесцениваются. При нормальном подходе к ипотечному кредитованию, рассматривая деньги как выданные, так и привлеченные, сбережения населения можно рассматривать как один из основных ресурсов «длинных» денег. Форма участия населения в этом проекте возможно через продажу населению ценных бумаг, согласно закону об ипотечных ценных бумагах рассмотрены два вида таких бумаг: сертификаты участия и ипотечные облигации. Основные параметры ипотечной схемы ИРИА. Ипотечные займы. Выдаются на 10 лет, фиксированный процент - 10% годовых в долларах США, платежи осуществляются по аннуитету. Ипотечные ценные бумаги. Это именные, бездокументарные, процентные облигации, обеспеченные залогом закладных, номинальной стоимостью 1000 рублей. Срок обращения 7 лет, величина купона - 5% годовых в валюте, периодичность платежей - 2 раза в год. Эмиссия 5 млн. рублей, величина обеспечения согласно условиям решения о выпуске составляет более 5 млн. рублей. Посилъностъ выплаты платежей по ипотечным кредитам для заемщика определяется «Стандартами приобретения и обслуживания закладных ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство», а также доходами населения Иркутской области. Исходя из анализа, о котором говорилось выше, 20 % семей, проживающих в Иркутской области, могут позволить себе взять ипотечный кредит на 10 лет по ставке 10% годовых в долларах США. При реализации схемы вопрос заключался в другом: могут ли коммерческие банки в силу сложившейся практики и существующей законодательной базы предоставить ипотечные кредиты на этих условиях? Банки - нет. Поэтому, для того чтобы обеспечить возвратность кредитов, коммерческий банк в цепочке ипотечного кредитования был заменен кредитным потребительским союзом. Необходимо отметить, что кредитное учреждение, будь то коммерческий банк или кредитный союз, в замкнутой системе ипотечного кредитования выполняет чисто технические функции по выдаче кредитов (займов), поэтому говорить об увеличении кредитных рисков, если в цепочке стоит не банк, а кредитный союз, - необоснованно. Кредитный союз выдает ипотечные займы в строгом соответствии со стандартами ипотечного агентства, оформляет закладные и продает ипотечному агентству. В дальнейшем он сохраняет за собой функцию обслуживания ипотечных займов. В результате заемщик имеет возможность получить ипотечный заем по ставкам, соответствующим его платежеспособному спросу, а ипотечное агентство - приобрести закладные с низким кредитным риском (риском невозврата), что и обеспечивает устойчивость системы в цепочке «заемщик - кредитное учреждение - ипотечное агентство». В схеме «иркутской ипотеки» инвестор - это ключевая фигура, так как он является поставщиком «дешевых» денег для дальнейшего финансирования системы ипотечного кредитования.

Вопросы для обсуждения

  1. Формирование жилищного законодательства РФ;
  2. Основы жилищного права;
  3. Проблемы жилищного инвестирования и финансирования, понятие ипотечного жилищного кредитования;
  4. Основные схемы жилищного инвестирования и финансирования;
  5. Понятие инструмента ипотечного жилищного кредитования. Необходимость проявления гибкости кредитными организациями с пользованием инструментов ипотечного кредитования;
  6. Применение стандартного ипотечного жилищного кредита;
  7. Самарская программа ипотечного жилищного кредитования;
  8. Иркутская программа ипотечного жилищного кредитования.

 
© www.textb.net