Учебники

Главная страница


Банковское дело
Государственное управление
Культурология
Журналистика
Международная экономика
Менеджмент
Туризм
Философия
История экономики
Этика и эстетика


12.3. Инструменты ипотечного жилищного кредитования

  В системе мер по становлению и развитию ипотечного жилищного кредитования важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Под инструментом ипотечного жилищного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы расчета платежей в счет погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Таким образом, инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному жилищному кредиту. Инструменты ипотечного жилищного кредитования призваны согласовать интересы кредитора и заемщика, то есть сделать ипотечные кредиты привлекательными как для банков, так и для граждан, желающих приобрести жилье. Следовательно, должны быть использованы такие инструменты ипотечного кредитования, которые:
  • обеспечат прибыльность ипотечной деятельности и возвратность средств кредитора, защиту привлекаемых средств от инфляции;
  • снизят риски ипотечного кредитования;
  • обеспечат такие условия кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.
  Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно выделить следующие:
  • ситуация, сложившаяся в экономике (уровень инфляции и его динамика, уровень доходов населения и т.п.);
  • источники и цена средств, привлеченных для выдачи ипотечных кредитов;
  • необходимость обеспечения простоты и прозрачности расчетов по кредитам.
  Одни инструменты более пригодны в условиях стабильной низкоинфляционной экономики (кредит с фиксированной процентной ставкой), другие специально разработаны для экономики высокоинфляционной (кредиты с двойной индексацией, инструменты с регулируемой отсрочкой платежей и т.п.). Ипотечные кредиты могут быть обеспечены путем привлечения ресурсов различными способами: продажей кредитов на вторичном рынке ипотечных кредитов, эмиссией ипотечных ценных бумаг, кредитными линиями, межбанковскими кредитами, вкладами населения, депозитами юридических лиц и т.д. Основным фактором, определяющим цену ипотечного кредита, является цена привлекаемых ресурсов.54 Проценты, устанавливаемые по кредиту, превышают стоимость привлекаемых ресурсов на величину маржи банка, включающей прибыль банка, операционные расходы по кредиту, плату за риски кредитования. При разработке кредитного инструмента нельзя ориентироваться только на экономические параметры. Необходимо принимать во внимание, что кредит предоставляется обычному гражданину, который должен понять, каким образом рассчитываются его платежи по кредиту. Излишняя запутанность кредитного инструмента может отпугнуть потенциального клиента банка и, следовательно, помешать развитию этого направления банковского бизнеса. Ипотечные жилищные кредиты можно характеризовать с двух точек зрения: с точки зрения типа процентной ставки и с точки зрения характера платежей по кредиту. Типология ипотечных жилищных кредитов может быть представлена следующим образом:
  1) по типу применяемой процентной ставки:
  • кредиты с фиксированной процентной ставкой;
  • кредиты с переменной процентной ставкой;
  2) по характеру платежей по ипотечному кредиту:
  • аннуитетные кредиты (кредиты с постоянными выплатами, осуществляемыми через равные периоды);
  • кредиты с изменяющимися размерами платежей.Один из самых распространенных инструментов ипотечного кредитования является стандартный ипотечный кредит, основными характеристиками этого инструмента являются:
  1) установление фиксированной процентной ставки по кредиту на весь срок кредита;
  2) такая организация денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов и рассчитываются по формуле аннуитетных платежей.
  Такой кредит называется стандартным кредитом с фиксированной процентной ставкой или аннуитетным ипотечным кредитом. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями, осуществляемыми через равные промежутки времени в течение ограниченного срока. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов. Платеж по кредиту состоит из двух частей: платы, вносимой в счет погашения основного долга, и платы, вносимой в счет погашения процентов. Платежи рассчитываются таким образом, что в течение кредитного срока полностью погашается задолженность по основному долгу, то есть происходит полная амортизация кредита. Поэтому для стандартных кредитов применяется также название самоамортизирующиеся кредиты. В начале кредитного периода значительную долю в платежах занимают процентные платежи, по мере приближения к концу срока кредитования - платежи в счет погашения основного долга. Для расчета размера платежей по кредиту применяется следующая формула:

Формула

  где R - размер месячного платежа по кредиту;
  Р - сумма ипотечного кредита;
  n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);
  r - процентная ставка по кредиту за месяц (десятичная дробь).
  Расчет месячных периодических платежей по данной формуле позволяет обеспечить доходность ипотечного кредита для банка на протяжении всего кредитного срока, а также возврат кредитных средств с установленными процентами. Банк составляет план амортизации ипотечного кредита, который является основой графика внесения платежей по кредиту.
  Для расчета баланса основной суммы долга по кредиту на любой месяц кредитного срока может быть использована следующая формула:

Формула

  где Pt - баланс долга на конец 1-го периода;
  R - размер ежемесячного взноса;
  t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;
  r - процентная ставка по кредиту за месяц.
  Размер ежемесячного платежа по кредиту зависит от срока кредита и величины процентной ставки. Если исходить из того, что процентная ставка по кредиту в значительной степени определяется стоимостью привлеченных ресурсов и является величиной заданной, то размер ежемесячного платежа по кредиту может существенно меняться в зависимости от срока кредитования.

 
© www.textb.net