Учебники

Главная страница


Банковское дело
Государственное управление
Культурология
Журналистика
Международная экономика
Менеджмент
Туризм
Философия
История экономики
Этика и эстетика


12.2. Жилищное инвестирование и финансирование

  Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
  Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
  Закладная - это юридический документ о залоге недвижимого имущества, который удостоверяет отдачу недвижимости в обеспечение обязательств под кредит.
  Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - это комплекс экономических, законодательных мер, направленный на создание благоприятных условий для кредитования кредитными организациями под залог недвижимости населения, нуждающихся в финансовых средствах на покупку, строительство, реконструкцию жилья.
  Эта система является важным связующим звеном между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынками, инвесторами, желающими разместить свои денежные средства на длительный срок, и заемщиками ипотечных кредитов. Предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов гражданам на приобретение жилья позволяет государству решить целый комплекс важных социально-экономических задач:
  • трудоспособное население страны получает возможность самостоятельно, без финансовой помощи государства решать проблемы улучшения жилищных условий, используя долгосрочные ипотечные кредиты банков;
  • строительный комплекс получает дополнительный импульс для увеличения объемов жилищного строительства благодаря возросшему платежеспособному спросу со стороны покупателей жилья;
  • банковский сектор существенно расширяет операции по ипотечному жилищному кредитованию, создавая для себя устойчивый и перспективный рынок финансовых услуг, предоставляемых населению;
  • инвесторы (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, другие юридические и физические лица) получают возможность инвестировать свободные денежные средства в новые надежные долгосрочные финансовые инструменты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой.
  По мере стабилизации экономической ситуации в России происходит формирование экономических предпосылок для развития долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Снижение инфляции, достигшей своего пика в январе 1999 г. - более 130%, до 18-21)% в 2001 г. создает для этого благоприятные условия. В результате произошло определенное снижение процентных ставок для заемщиков как в рублях, так и в валюте по сравнению с докризисной ситуацией - с 42% в 1998 г. до 25% годовых в рублях в 2001 г. и соответственно с 25% до 15% годовых в валюте. Ситуацию на жилищном рынке, платежеспособность населения характеризует динамика коэффициента доступности жилья, который измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры к годовому среднему доходу семьи (полученное значение можно интерпретировать как количество лет, необходимых для приобретения жилья семье с данным уровнем дохода). Изменение коэффициента доступности жилья выявляет примерно одинаковую тенденцию в разных городах Российской Федерации. Наиболее благоприятная ситуация сложилась в 1997 г., когда отмечались рост доходов населения и некоторое снижение роста цен на рынке жилья, В 1998 г. доступность жилья снизилась в связи с тем, что реальные среднедушевые доходы населения в рублях уменьшились, а цены на жилье в рублевом исчислении возросли. В настоящее время в большинстве регионов наблюдается некоторое повышение уровня доступности жилья, что выражается в уменьшении коэффициента. В целом по России коэффициент доступности жилья в 2000 г. составил 4,86, что в принципе соответствует уровню развитых стран. По данным на 1996 г. значение данного индикатора составило в Сиэтле 4,7 года, в Париже- 4,3, в Мельбурне - 3,6 года. Конечно, в разных странах речь идет о жилье разного качества, но оно тем не менее во всех случаях признается как допустимый (средний, массовый) стандарт.
  В современном мире сложились три основные схемы жилищного инвестирования. Рассмотрим их подробнее:
  1. Одноуровневая схема ипотечного кредитования (немецкая модель).В данной модели выделяют два общих типа схем кредитования: связь заемщика и кредитора при помощи ипотечных банков и ссудно-сберегательных учреждений. Количество обслуживающих организаций - минимально, как правило, это только страховая организация. Срок кредитования составляет от 10 до 12 лет. Все ставки и выплаты кредита являются фиксированными и равномерными.
  2. Двухуровневая схема ипотечного кредитования (американская модель).
  В этой модели кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) или участник финансового рынка (ипотечная финансовоинвестиционная компания), которые действуют на вторичном рынке закладных. Чтобы быстрее вернуть средства, затраченные на выдачу ипотечного кредита, кредитор может продавать ипотечные кредиты ипотечному агентству или ипотечной финансово-инвестиционной компании, которые, таким образом, рефинансируют кредит. После покупки они немедленно возмещают кредитору выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые им от заемщика ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) кредитора. Величину еже месячных выплат, т. е. ставку, по которой посредник или участник финансового рынка обязуется покупать ипотечные кредиты, они устанавливают самостоятельно на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Таким образом, кредитное учреждение получает доход на переуступке закладных и комиссионные за их обслуживание. Ипотечная финансово-инвестиционная компании получает доход за счет дополнительной эмиссии первичных закладных, цель которой состоит в качественном преобразовании ценных бумаг в наиболее ликвидный вид, посредством группирования закладных в ипотечные пулы по сходным характеристикам (виду недвижимости, процентной ставки, срокам кредитования и т. д.). Процентная ставка по использованию ипотечного кредита варьирует от 7 до 20%. Сумма кредита может составлять 75-90% от стоимости закладываемого жилья; 80-90% от стоимости приобретения или строительства жилья. Срок кредитования обычно составляет от 15 до 30 лет.
  3. Схема строительного кредита.
  Наряду с обязательными участниками (заемщиком и кредитором) в данной модели присутствует организация, осуществляющая строительство жилья (девелопер), на которое заемщиком получен ипотечный кредит. При этом кредитором, выдающим строительный и ипотечные кредиты, может быть одно кредитное учреждение (тогда это называется - спаренный кредит) или два различных специализированных кредитных учреждения. Таким образом, для жилищного инвестирования в этой схеме используются три вида капитала: заемный капитал строительной организации (строительный кредит), а также собственный и заемный капитал (ипотечный кредит) заемщика. При такой модели не нужно изыскивать дополнительные собственные средства строительной организации на строительство конкретного объекта. Раздельное кредитование полностью отделяет риски, связанные со строительством и ипотечным кредитованием. Срок кредитования строительного кредита составляет от 6 до 18 месяцев. Выплаты кредита и погашение процентов по нему являются фиксированными и равномерными платежами. Заемщик приобретает у строительной организации жилье за счет ипотечного кредита, расплачиваясь с ней как с непосредственным продавцом жилья, а затем строительная организация, в свою очередь, расплачивается за строительный кредит. При этом основной долг кредита возвращается строительной организацией после окончания строительства и продажи готового жилья. Кредитор оплачивает этапы строительно-монтажных работ, выполняемые строительной организацией в соответствии с заключенным договором по финансированию строительства. Кредитные учреждения кредитует строительную организацию только тогда, когда девелопер получают гарантированное обязательство о предоставлении последующего ипотечного кредита в ипотечном банке или другом финансовом учреждении заемщику под залог уже построенной части жилья.

 
© www.textb.net