Учебники

Главная страница


Банковское дело
Государственное управление
Культурология
Журналистика
Международная экономика
Менеджмент
Туризм
Философия
История экономики
Этика и эстетика


4.3. Оценка объектов реального инвестирования

  Оценка объектов реального инвестирования представляет собой процесс установления в отношении конкретного объекта гражданских прав рыночной или иной стоимости. Оценка стоимости объектов реального инвестирования является важным составным элементом общей системы ценообразования в инвестиционной сфере. Ее характерным отличием является то, что она призвана сбалансировать интересы существующего и предполагаемого собственников данного объекта [6].
  Оценка стоимости объектов реального инвестирования осуществляется в следующих основных случаях:
  • по заказу продавца перед выставлением объекта на продажу, в том числе для определения стартовой цены при конкурсной продаже;
  • по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
  • при сдаче объекта в аренду для обоснования размера арендной платы;
  • при страховании;
  • по заказу собственника для выявления способа максимально эффективного использования объекта;
  • перед приобретением земельного участка на предмет его использования конкретным запланированным способом;
  • при оценке эффективности инвестиционных проектов, в том числе проекта финансового оздоровления предприятия;
  • перед оценкой целесообразности участия в совместных инвестиционных проектах;
  • при оценке вклада одного предприятия в другое предприятие или при создании совместного предприятия;
  • перед получением кредита под залог объекта;
  • при разделе имущества;
  • при внесении объекта реального инвестирования в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;
  • с целью уточнения стоимости имущества предприятия как базы для налогообложения.
  Оценка выполняется специалистами - экспертами-оценщиками
  В зависимости от целей заказчика оценка обычно производится в отношении следующих видов активов:
  1. Материальные активы, в том числе:
  • недвижимость, т. е. участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, а также зданиями и сооружениями,
  • машины и оборудование,
  • товарно-материальные запасы и готовая продукция;
  2. Нематериальные активы, в том числе:
  • интеллектуальная собственность, включающая изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, ноу-хау, программные продукты и базы данных, авторские и смежные права и др.,
  • имущественные права, такие как права пользования землей, водными и другими ресурсами, недрами, имуществом и пр.,
  • отложенные затраты, например организационные расходы, НИОКР.
  • деловая репутация предприятия;
  3. Предприятие в целом.
  В зависимости от предполагаемого использования результатов оценки и назначения объекта оценки выделяются следующие виды оценочных стоимостей.
  1. Стоимость в пользовании определяется исходя из предположения о том, что объект не будет продаваться на свободном, открытом и конкурентном рынке для любых альтернативных целей использования ни полностью, ни путем распродажи по частям. Стоимость в пользовании носит субъективный характер, поскольку выражает мнение владельца объекта относительно возможностей его дальнейшего использования.
  2. Стоимость в обмене определяется исходя из предположения о том, что возможна продажа объекта на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия, устанавливаемого факторами спроса и предложения. При этом предполагается альтернативное существующему использование объекта.
  Оценка стоимости объектов реального инвестирования основывается на ряде экономических принципов.
  Принцип соответствия спроса и предложения. Цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над предложением, повышает цену.
  Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций. Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на таком рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь ведет к снижению уровня доходов.
  Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость объекта зависит от внешнего окружения и в свою очередь влияет на стоимость других связанных с ним объектов.
  Принцип изменения стоимости. Стоимость объектов оценки, как правило, не остается неизменной в течение времени. Оценка должна содержать указание на дату ее проведения.
  Принцип замещения. Максимальная стоимость объекта оценки определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
  Принцип сбалансированности. Максимальный доход от объекта можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства (земли, рабочей силы, капитала и управления), направляемых на объект, и их взаимосвязи.
  Принцип вклада. Добавление любых элементов к объекту оценки оправдано лишь тогда, когда получаемый прирост его стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.
  Принцип наиболее эффективного использования. Должно обеспечиваться такое использование объекта, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых и законодательно разрешенных вариантов будет обеспечивать объекту максимальную текущую стоимость на дату оценки.
  Принцип соответствия. Объект должен отвечать потребностям и ожиданиям рынка. Объекты, не соответствующие требованиям рынка по тем или иным характеристикам, оцениваются ниже среднего уровня.
  Принцип ожидания. В процессе оценки устанавливается текущая стоимость доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом.
  Процесс оценки объекта реального инвестирования предусматривает выполнение ряда последовательных этапов, каждый из которых несет свою функциональную нагрузку:
  • определение задачи оценочной работы;
  • составление плана оценки объекта;
  • сбор и анализ информации, необходимой для проведения
  • оценки;
  • выбор и применение конкретных подходов к оценке стоимости объекта;
  • согласование результатов оценки, полученных различными способами;
  • составление отчета о результатах оценки.
  Существует несколько способов определения стоимости объектов реального инвестирования. В целом их можно объединить в три подхода:
  1. Затратный (имущественный).
  2. Сравнительный (рыночный) или аналоговый.
  3. Доходный.
  Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка объекта. Общую стоимость объекта получают суммированием стоимостей всех его элементов. Применение затратного метода дает пессимистическую оценку объекта, однако в условиях, когда фондовый рынок еще не сформирован, а рыночная информация отсутствует, этот подход часто оказывается единственно возможным. Реализация затратного подхода состоит из четырех этапов.
  1. Анализ структуры объекта оценки и выделение его составных частей, по которым будет производиться оценка.
  2. Выбор наиболее подходящего способа оценки для каждого элемента структуры объекта и осуществление расчетов.
  3. Оценка накопленного износа элементов объекта оценки.
  4. Расчет остаточной стоимости элементов.
  5. Суммарная оценка стоимости всего объекта.
  Сущность этого метода заключается в том, что оценщики определяют стоимость полного замещения или воспроизводства оцениваемой собственности, а затем вычитают из нее сумму рассчитанного износа по объекту. К полученной величине прибавляется рыночная стоимость земельного участка, на котором расположены оцениваемые объекты. Причем при оценке земельного участка он условно считается незастроенным, т. е. свободным. Общий полученный результат является оценочной стоимостью собственности.
  Сравнительный, или аналоговый подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными, рыночная цена которых известна. Реализация данного подхода включает следующие этапы:
  1. Изучение рынка и сбор информации по сделкам с объектами- аналогами.
  2. Проверка достоверности полученной информации.
  3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым аналогом и выявление отличий по таким характеристикам, как передаваемые имущественные права, условия финансирования и продажи, дата продажи, потребительские характеристики, месторасположение, наличие дополнительных элементов и др.
  4. Расчет стоимости объекта путем корректировки цен аналогов. Аналоговый подход к оценке объектов реального инвестирования базируется на принципе замещения. При его использовании исходят из того, что инвестор не заплатит за конкретный объект больше того, во что ему обойдется покупка или создание другого объекта, имеющего аналогичное назначение и обладающего такими же потребительскими характеристиками, т. е. такой же полезностью.
  Оценщик, изучив рыночную стоимость аналогичных проданных объектов и внеся поправки, отражающие качественные различия с оцениваемым объектом, определяет рыночную стоимость последнего.
  Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости объекта реального инвестирования в зависимости от ожидаемых будущих доходов. Приведенная к текущему моменту времени стоимость будущих доходов, т. е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.
  Вкладывая средства в объект для его использования в производственно- коммерческой деятельности, инвестор рассчитывает в результате получить определенные выгоды. Значительная часть этих выгод может быть выражена в виде положительных финансовых результатов. В их число могут входить потоки денежных средств или текущие денежные поступления; экономия на налогах; доходы от прироста стоимости объекта при его перепродаже.
  Задача оценщика заключается в том, чтобы на основе расчета текущей стоимости всех будущих доходов и финансовых выгод определить текущую стоимость объекта, приносящего эти доходы.

 
© www.textb.net